부동산 대출 용어 정리 - LTV, DTI, DSR의 뜻과 적용 사례

최근 부동산 대출규제 완화로 인해, 해당 용어들이 뉴스 기사에서 자주 보입니다. 나의 대출한도를 파악하는데 필수인 LTV, DTI, DSR 용어의 뜻과 적용 사례를 통해 의미를 이해하는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

부동산 대출 규제 용어 정리

 

◆ LTV(loan to value ratio) : 주택담보인정비율

 

적용 : 주택담보대출 

의미 : 주택의 시세 대비 대출 한도액의 비율

즉, 주택의 가격 대비 몇 % 까지 대출이 가능한지 나타내는 비율

• 주택의 시세란 : KB 부동산 시세, 감정평가법인에 의뢰한 감정 가격, 국세청 기준시가, 한국 부동산원의 시세 4가지 중 1가지의 평가 자료를 사용하여 측정
• 사례 : LTV 규제비율이 70%, 주택의 시세가 1억 일 때의 대출은 7,000만 원까지 가능

 

 

 

◆ DTI(Debt to Income ratio) : 총부채상환비율

 

적용 : 주택담보대출

의미 : 대출자의 연 소득을 기준으로 주택담보대출의 한도를 정하는 비율

은행은 대출자의 연봉소득의 몇 % 까지만 대출을 해주겠다는 의미로 연간 대출 상환액/연간 소득 * 100

연간 대출 상환액 : 주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 '이자' 포함 (원금은 미포함)

 

사례 : DTI 40% / 주담대 2억 신청 / 신용대출 1000만 원 보유(연, 금리 5%) / 연소득 3,000만 원

 

[대출금액의 한도액]
- 연소득 3,000만 원의 40%인 1,200만 원까지만 가능

[실제 대출액 계산]
주담대 금리 연 4%, 원리금 균등 상환방식, 30년 만기 시 => 연간 약 1,146만 원(월 954,831원)
신용대출 이자금액 : 1,000만 원의 연 5% 이자 금리 => 연간 50만 원
총합계 : 1,146만 원 + 50만 원 = 연간 1,196만 원 < 대출한도액 1,200만 원 (대출 가능)

네이버 대출이자계산기

 

 

 

◆ DSR(Debt to Service ratio) : 총부채 원리금 상환비율

 

적용 : 주택담보대출 포함 모든 대출

의미 : 대출자의 연 소득을 기준으로 모든 대출액의 한도를 정하는 비율

즉, 연간 대출 상환액/연간 소득 * 100인 것은 DTI와 유사하나 여기서 연간 대출 상환액이 = 전체 금융사의 모든 대출의 원리금을 포함한다는 뜻에서, DTI의 연금대출 상환액[주담대 원리금+기타 대출이자] 보다 더 포괄적인 의미. 즉 기타 대출의 원금까지 포함.

 

사례 : DSR 40% / 연소득 5,000만 원 / 주담대 2억 5천 / 마이너스 통장 2,000만 원 한도(연 4.5% 금리)

 

[대출금액의 한도액]
- 연 소득 5,000만 원의 40%인 2,000만 원까지만 가능

[실제 대출액 계산]
주택담보대출 금리 연 4%, 원리금 균등 상환방식, 30년 만기 시  => 연간 약 1,432만 원
마이너스 통장 (보통 5년 한도, 실제 사용액이 아닌 한도액으로 계산) => 연간 약 483만 원
총합계 : 1,432만 원 + 483만 원 = 연간 1,915만 원 < 대출한도액 1,200만 원 (대출 가능)

부동산계산기.com - DSR계산기

위의 사례에서 보면 실 사용액과는 상관없이 마이너스 통장을 2,000만 원 한도로만 사용해도, DSR의 약 10%의 비중을 차지하기 되기 때문에 가급적이면 신용대출의 경우 한도액을 최소화할 필요가 있습니다.

 

DTI와 DSR의 차이

	DTI	DSR
적용대출	주택담보대출	주택담보대출 포함 모든대출
연간대출상환액	주택담보대출의 원리금 + 기타대출의 이자	전체 금융권의 모든대출의 원리금